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La décarbonation du secteur immobilier : les foncières européennes en avant-garde
juillet 2026
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La décarbonation du secteur immobilier : les foncières européennes en avant-garde
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La consommation d’énergie directe et indirecte des bâtiments[1] est responsable d’environ 24% des émissions mondiales. Les scénarios de l'AIE (Agence Internationale de l'Énergie) estiment que le secteur du bâtiment devra être à zéro émissions net d'ici 2050 pour être aligné aux objectifs des Accords de Paris.
Des efforts massifs de décarbonation sont donc indispensables, en particulier en ce qui concerne le parc immobilier existant. Une part importante de ces efforts devra venir des entreprises – elles possèdent la majeure partie des propriétés commerciales dans le monde et une partie des bâtiments résidentiels. Cet article démontre que les entreprises européennes ont tendance à être plus performantes que leurs homologues américaines et asiatiques.
Pour évaluer la performance des entreprises immobilières, deux critères ont été choisis : le premier étant la note Carbon Impact Analytics, qui évalue la performance globale de l'entreprise, et le second étant l'intensité carbone des bâtiments loués par l'entreprise. 130 foncières ont été analysées selon ces deux critères ; les résultats sont présentés dans cette étude.
La note Carbon Impact Analysis (CIA) est développée par Carbon4 Finance et vise à évaluer le niveau de contribution et d'exposition d'une entreprise au changement climatique. Elle se situe sur une échelle allant de 1 à 15.
Figure 1 : Le classement Carbon Impact Analysis
Source : Carbon4 Finance, 2026
Une entreprise obtenant la note de 1 aurait un modèle économique qui contribue à la transition vers une économie bas-carbone, tout en ayant une contribution très faible au réchauffement climatique, par exemple parce qu'elle génère très peu d'émissions. À l'inverse, une entreprise obtenant la note de 15 signifierait qu'elle est fortement exposée au changement climatique et que son modèle économique n'est pas adapté à la transition climatique.
Pour le secteur de l'immobilier, un plafond et un plancher spécifiques ont été mis en place afin d'intégrer les spécificités climatiques du secteur en comparaison avec d’autres secteurs économiques plus ou moins influents sur le changement climatique. À cet égard, une entreprise immobilière ne peut pas obtenir moins de 3 sur 15, car les actions d'une société immobilière pour contribuer à l'atténuation du changement climatique sont limitées : les meilleurs acteurs peuvent réduire drastiquement leur exposition, mais ne peuvent avoir qu'une contribution limitée à la résolution des problèmes climatiques. Le moins bon acteur peut obtenir la note de 11 sur 15, car la pire entreprise de l’échantillon aura une contribution limitée au changement climatique.
Plus d'informations sur la méthodologie Carbon Impact Analytics (CIA) ici.
Pour évaluer la performance d'une entreprise immobilière donnée, nous avons d'abord calculé les émissions liées aux actifs loués par l'entreprise. Ces émissions correspondent aux Scopes 1 et 2 de l'entreprise, c’est-à-dire les émissions liées à l'utilisation de l'énergie dans les espaces communs, et au Scope 3 des actifs loués, qui correspond aux émissions liées à l'utilisation de l'énergie par les locataires. Nous divisons les émissions obtenues par la surface totale louée (en mètres carrés) pour obtenir une intensité en kgCO2 par mètre carré (kgCO2/m²).
Une mesure d'intensité peut facilement être comparée aux projections de l'AIE qui utilisent également de tels ratios. C'est un outil puissant pour comparer les entreprises entre elles.
Notre méthodologie intègre plus de 100 types différents de bâtiments loués dans le monde, en fonction de l'emplacement et du type d'actifs loués, offrant ainsi un calcul précis des émissions de l'entreprise.
En combinant les intensités et la note Carbon Impact Analysis de plus de 130 entreprises, nous obtenons le graphique suivant :
Figure 2 - Les entreprises européennes ont tendance à être plus performantes, que ce soit pour leur note Carbon Impact Analysis ou leur performance actuelle, par rapport aux autres régions.
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Source : Rapports d'entreprises, Carbon4 Finance, données 2025
Des groupes distincts d'entreprises (représentées par les bulles) apparaissent selon leur région. Ainsi, la majorité des entreprises qui obtiennent les meilleurs notes Carbon Impact Analysis (axe des abscisses) sont européennes. Cela peut s’expliquer notamment par la faible intensité des biens qu’elle loue (représenté en abscisse), qui pèse pour 40% de la note CIA, mais aussi d’autres facteurs comme la stratégie ou la décarbonation passée[2].
En comparaison, les entreprises américaines obtiennent de moins bonnes notes Carbon Impact Analysis, et les intensités des biens loués sont plus importantes. Il est plus difficile de dégager une tendance claire pour les entreprises d'Asie et du Pacifique, qui affichent des résultats plus volatils que leurs homologues européennes et nord-américaines.
La plupart des entreprises américaines affichent une intensité supérieure à 30 kgCO2e/m², ce qui est supérieur à l'intensité moyenne mondiale des bâtiments. Les bâtiments américains sont en général moins énergétiquement performants que les entreprises européennes, et une consommation plus élevée d’énergie par mètre carré (équipement plus énergivore, utilisation massive de la climatisation…) Cependant, les résultats sont assez regroupés autour de la moyenne : il n'y a pas d'acteurs aux performances extrêmement bonnes ou mauvaises.
En ce qui concerne les entreprises d'Asie et du Pacifique, il n'est pas possible de dégager un profil commun clair. Ce n'est pas surprenant dans la mesure où ces régions recouvrent des réalités très diverses. Par exemple, la région « Asie » comprend Singapour, la Chine, l'Inde ou le Japon, qui ont des réglementations, des mix énergétiques ou des types d'actifs immobiliers très différents.
Cette plus faible intensité des entreprises européennes résulte de plusieurs facteurs. Tout d'abord, le réseau électrique est beaucoup plus décarboné en Europe, ce qui signifie que la consommation de 1 kWh d'électricité (environ un cycle de machine à laver) générera moins de CO2 en Europe qu'en Chine. Concernant le mix énergétique, le mix de consommation finale des bâtiments européens intègre davantage de sources décarbonées ou prêtes à être décarbonées (comme les biocarburants ou la chaleur). En Europe, les réseaux de chaleur urbains répondent à plus de 8% de la demande de chaleur, et celle-ci provient majoritairement d'énergies renouvelables (jusqu'à 70% du chauffage urbain provient du renouvelable en Suède, par exemple).
D'autres facteurs distincts peuvent expliquer ces écarts d'intensité, mais ils sont plus difficiles à démontrer et ne s'appuient pas sur des données précises. Par exemple, cela peut dépendre du type de bâtiment et de sa taille moyenne par région. Plus une maison ou un appartement est grand, plus la consommation d'énergie par mètre carré augmente. En effet, chauffer une pièce plus grande nécessite plus d'énergie par mètre carré. On trouve également plus d'appareils et d'équipements par mètre carré à mesure qu'un espace s'agrandit.
La législation fait également une grande différence. En Europe, les premières lois de construction juridiquement contraignantes ont été lancées il y a des décennies, et les normes de performance énergétique imposent aux entreprises de financer des bâtiments ayant une consommation d'énergie plus faible. Il y a aussi un point de vue plus philosophique : en Europe, l'énergie est principalement importée, la région est donc plus dépendante des prix mondiaux et de leurs fluctuations. Cela contraint les Européens à limiter leur consommation et à construire des logements plus économes en énergie.
Les entreprises européennes sont également plus performantes concernant leur performance climatique globale (comme le montrent les résultats des notes Carbon Impact Analysis). Une présentation complète des raisons pour lesquelles elles ont tendance à se démarquer se trouve dans cette étude. Nous pouvons néanmoins mentionner quelques éléments clés.
L'ambition climatique, associée à des réglementations strictes, a poussé les entreprises européennes à plus de transparence quant à leur stratégie climatique. Cette transparence a aidé nos analystes à mieux évaluer la stratégie des entreprises, ce qui a également marqué une différence par rapport aux autres régions, car le manque d'informations sur la stratégie d'une entreprise est interprété comme une stratégie peu ambitieuse.
Globalement, les stratégies des entreprises européennes sont plus ambitieuses que celles de leurs pairs, avec une meilleure gouvernance sur les questions liées au climat et de meilleurs objectifs de réduction. Là encore, la législation sur l'atténuation du changement climatique est généralement perçue comme plus ambitieuse en Europe, et il existe également une plus grande prise de conscience au sein des entreprises quant à la nécessité de se décarboner. De nombreuses entreprises européennes fixent un seuil d'efficacité énergétique pour leurs bâtiments nouvellement acquis. De plus, elles bénéficient de subventions publiques pour s'engager dans des travaux de rénovation énergétique qui risqueraient autrement d'être non rentables.
La note Carbon Impact Analysis permet une comparaison équitable entre les entreprises d'un même secteur. Elle inclut des données supplémentaires, telles que l'analyse du plan de transition climatique, qui évalue la compréhension et la contribution de l'entreprise à l'atténuation du changement climatique. Si vous souhaitez accéder à l'ensemble complet de données, n'hésitez pas à envoyer un email à sales@caron4finance.com !
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